Државата практично му даде на Џаред Кушнер парцела земја со пазарна вредност од 105 до 165 милиони евра и на тој начин, како мнозински сопственик, му овозможи, дури и во најлошото сценарио за него, да генерира годишен приход од 160 милиони евра, а во оптимистичко сценарио, 300 милиони евра, со поврат на инвестираниот капитал од дури 14 проценти годишно
ЛУКА БЕНЧИЌ
Зградите на Генералштабот во центарот на Белград некогаш ја симболизираа моќта на државната машинерија, а денес нивните урнатини претставуваат отворена рана на урбаниот ум и економска загатка. Комплексот на улицата Кнез Милош 33-41 служеше како седиште на Министерството за одбрана и Генералштабот на ЈНА, зафаќајќи повеќе од 30.000 квадратни метри во срцето на градот, на локација каде што пазарната вредност на еден хектар градежно земјиште се мери во десетици милиони евра.
По бомбардирањето на НАТО, целиот комплекс беше заштитен како културен споменик од национално значење во 2006 година, номиниран за светско наследство на УНЕСКО и вклучен во листата „седум најзагрозени“ на Европа Ностра за 2025 година. Таквиот статус директно ги обликува економските параметри на секоја интервенција. Законот за културно наследство наметнува строги ограничувања за адаптација, што ги зголемува трошоците за 20-30 проценти во споредба со „зелено“ поле.
Дополнително, статусот на културно добро доведе до најголемиот правен и етички скандал – во мај, Обвинителството за организиран криминал започна истрага против Горан Васиќ, директор на Републичкиот завод за заштита на културни споменици, за наводно фалсификување на експертско мислење, документ врз основа на кој Владата ја отповика заштитата во ноември 2024 година. Тој чин беше клучот за отклучување на 99-годишната концесија за американските инвеститори, Џаред Кушнер и неговите партнери, бидејќи дозволуваше рушење на постојните згради и изградба на нови згради на парцела вредна повеќе од 100 милиони евра.
Три сценарија, сите три профитабилни за мнозинскиот сопственик
Економски, ова отвора врата за побрз паричен тек, бидејќи без претходната заштита, трошоците паѓаат за една четвртина, а повратот на капиталот, според проценките на експертите, се зголемува од осум до 12 проценти годишно. Сепак, ако се земе предвид дека цените на премиум недвижностите во близина на таа локација се движат од 5.000 до 8.000 евра по квадратен метар и под претпоставка дека името на Трамп, како бренд, ќе ја зголеми вредноста на планираниот недвижен имот за 20 до 30 проценти, повратот на инвестираните пари за мнозинскиот сопственик би можел да се зголеми на 15 проценти годишно. Во срцето на овој амбициозен потфат лежи визијата за трансформирање на урнатините на Генералштабот во луксузен комплекс, Трамп Тауер Белград од 500 милиони долари, кој ќе комбинира хотел со пет ѕвездички, ексклузивни станбени станови, деловни канцеларии и малопродажен простор. Според податоците на РГЗ за оваа година, пазарната вредност на околните парцели е од 3.500 до 5.500 евра по квадратен метар, што значи дека почетната вредност на тие 30.000 квадратни метри е од 105 до 165 милиони евра. Потенцијалниот приход од продажбата на 50.000 квадратни метри станбен, хотелски и деловен простор, од друга страна, тешко би бил помал од 200-300 милиони евра. Уште 200 станбени станови по цена од 4.500 евра по квадратен метар би му обезбедиле на инвеститорот уште 90 милиони евра, а хотел со 300 соби, по цена од 220 евра на ден и со стапка на зафатеност од 70 проценти, би генерирал помеѓу 15 и 20 милиони евра годишно.
Дури и според песимистичкото сценарио, во кое цената по квадратен метар би паднала на само 3.200 евра, бруто приходот би бил 160 милиони евра, а повратот на инвестираните средства би бил шест проценти годишно. Реалното сценарио претпоставува цена од 4.500 евра по квадратен метар и имплицира 225 милиони евра бруто приход и стапка на поврат од 10 проценти, додека оптимистичкото, по кое квадратен метар чини 6.000 евра, го зголемува приходот на 300 милиони евра, а повратот на капиталот на 14 проценти.
Фискални ризици за државата Србија
Од друга страна, постојат огромни ризици, бидејќи евентуалните правни спорови би можеле да ги продолжат роковите за завршување на проектот за неколку години, што би можело да предизвика дополнителни трошоци од 50 до 100 милиони долари. Тие ризици беа во голема мера елиминирани по усвојувањето на lex specialis, по предлог на 110 пратеници на СНС, отворајќи го патот за доаѓањето на Affinity Global Development, инвестициски фонд основан во 2022 година од Џаред Кушнер, кој управува со повеќе од 4,8 милијарди долари. Дел од тие пари беа инвестирани од суверени фондови од Блискиот Исток, како што е саудискиот PIF, но и од американски пензиски фондови. А фактот дека Кушнер стои зад проектот има и одредено геополитичко значење, бидејќи може да се протолкува како сигнал за стратешко зближување меѓу Белград и Вашингтон.
Финансискиот модел на проектот се потпира на класична концесија од 99 години. Таквиот хибриден аранжман ги минимизира почетните инвестиции, а на долг рок, како што напредува проектот, го зголемува профитот за мнозинскиот сопственик. Во исто време, ризиците се асиметрични, бидејќи државата, како малцински партнер, гарантира даночни олеснувања и брзи дозволи, што според некои проценки може да ги намали даночните приходи за околу 50 милиони евра во следната деценија.
Затоа овој вид проект е уште поризичен од Белград на вода, бидејќи ако целата идеја не успее, државата ќе го врати земјиштето во полоша состојба отколку што беше. Дури и ако одлучи да го продаде на друг инвеститор после тоа, може да биде во недостиг од дури 200 милиони евра поради падот на вредноста на градежното земјиште.
Клучниот катализатор за имплементација е lex specialis, усвоен од страна на српскиот Парламент на 7 ноември, по итна постапка. Законот ги суспендира стандардните прописи за културно наследство и урбанистичко планирање за локацијата, ја класифицира целата идеја како „проект од национален интерес“ и дозволува издавање на градежна дозвола во рок од 30 дена. Ова ги намалува трошоците за рушење од 50 милиони долари на 20 милиони долари, а нето сегашната вредност (NPV) на проектот се зголемува за 100 милиони долари.
Сепак, овој закон ја поткопува правната предвидливост. Европа Ностра и локалните активисти веќе најавуваат тужби, кои би можеле да ги продолжат роковите за 12 до 24 месеци и да додадат 30 милиони долари казни. Иако го забрзува странското директно инвестирање (СДИ) и создава 1.000 нови работни места, тој фундаментално сигнализира дека економскиот интерес го надминува културниот и еколошкиот капитал во српската пракса.
Влегувајќи во таков проект, Србија презема значителен фискален ризик, кој вклучува инвестиции во комунална инфраструктура од околу 15 милиони евра, во сообраќајна инфраструктура од осум милиони, а заедно со другите трошоци, овие трошоци надминуваат 45 милиони евра. Од друга страна, како малцински партнер, со удел од 22 проценти, тој може да смета на годишна дивиденда од 10 до 12 милиони евра и уште 30 милиони евра даноци во првата деценија.
Проблемот, сепак, е што државата гарантира даночни олеснувања, како што се ослободување од плаќање царински давачки и поврат на ДДВ, така што во следните пет години, врз основа на тоа, ќе останат без околу 20 милиони евра. Сè на сè, случајот со Генералштабот би можел да стане еден вид економска мина за земјата. И дека последицата од напорите на владата брзо да се дофати со странски долари нема да биде ветениот економски просперитет, туку нова хипотека, која ќе мора да ја платат даночните обврзници, наместо функционерите.
(radar.rs)
